在涉及租金归属与租金收取的关系上，有这么两个规则：一是租赁物产权归谁，租金也就归谁。因为租金属于孳息，而孳息依法应归租赁物所有权人。二是租金归属于谁，谁就享有主张/收取租金的权利。因为租金主张属于请求权，而请求权是三大权利要素之一。然而，这只是就一般或法定情形而言的。只要不违反法律的效力性强制规定，在约定情形下则可能发生两权分离：租赁物产权与租金享有权分离，以及租金享有权与租金主张权分离。而约定情形下的两权是否分离，则涉及权利转让与合同相对性的规则。例如，在租赁物买卖中，买卖双方可以约定买卖合同签时租金就归属于买方，这就会发生租赁物产权与租金享有权分离；而如果该约定没有通知租赁方，那么对租赁方并不发生效力，这就会发生租金享有权与租金主张权分离。下面试以现实案例予以具体阐释。

　　一、案情与裁判

　 甲公司租赁乙公司的楼房经营生意，租期至2014年9月30日止，约定每月租金于当月15日之前交付。2011年8月31日，乙公司与丙公司签订《产权交易合同》，约定：乙公司应在合同签订之日起一个月内，完成楼房产权变更登记、标的物的交接，并将提前收取的租金在产权交易登记后支付给丙公司；在合同的其他条款（未尽事宜）还约定：现有的房屋租赁协议在房产过户的同时一并转让给丙公司，或终止后由丙公司与原租户重新签订租赁协议。2012年4月23日双方签订《楼房移交纪要》，随即办理楼房产权转移手续。之后丙公司起诉，请求乙公司支付违约金及移交2012年2月至4月的租金及租赁保证金。乙公司败诉后，于2013年6月7日向丙公司支付判决确定的款项。2013年12月25日乙公司提起诉讼，请求判令甲公司支付该时段的租金及逾期付款违约金。

　 法院判决认为，甲公司应当将诉争租金交与丙公司而未交付，乙公司因生效判决向丙公司支付诉争时段的租金，系为甲公司向丙公司代付租金。故乙公司诉请甲公司偿还其代付的租金及利息，属于追偿权纠纷。而追偿权纠纷的诉讼时效期间应为两年，乙公司于2013年6月7日为甲公司垫付租金，2013年12月25日提起诉讼，并未超过追偿权的两年诉讼时效。而且认为，本案房屋租赁期限至2014年9月30日，虽租赁合同约定租金分期支付，使得各期租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。故诉争租金的诉讼时效应不超过租赁合同最后一期即2014年9月的租金诉讼时效即可，本案基础法律关系（房屋租赁关系）的诉讼时效也未超过。基此，一、二审法院均支持乙公司的诉讼请求，判决甲公司向乙公司支付诉争的租金及其法定利息。

　 二、问题与思路

　 上述判决理由咋看相当周密：先从租金应付而未付，次从代付租金到租金追偿，再从追偿时效期间到诉讼时效起算，环环紧扣层层逼近目标争点，最后也就顺理成章地判决支持乙公司的诉讼请求。但转而想想，好像又有哪里不对劲？哦！前提很重要。就像盖高楼一样，一层一层地完全按照设计好的图纸施工，材料也是货真价值并无偷工减料，似乎没什么不妥的。但是如果基础不牢而将高楼盖在沙滩上，那是非倒塌不可的。如此看来，就需要紧紧扭住租金应付而未付这个基础论断，分析其是否妥当且有根据。就本案来说，很重要的是需要理顺《产权交易合同》中涉及租金的两个约定的关系，以及该两约定的效力波及范围。换句话说，就是租金归属约定与租赁协议转让约定哪个对本案更具有决定意义，按照该两约定甲公司是否有义务向丙公司支付诉争部分的租金？

　 以上是发现问题的思路，实际上就是以是否构成追偿权这个枢纽问题为导向，层层剥离追根刨底找出问题的症结。具体思路为：追偿权的成立须有为债务人代偿债务的实际行为，代偿债务必须是被代偿人存在可被代偿的债务，而可被代偿的债务则是指对受偿人而非对代偿人负有受到法律保护的债务。这里采用的是倒推/回溯的方法。而解决问题的顺序则正好与其相反：甲公司是否负有向丙公司支付租金的法律义务？乙公司向丙公司支付的租金是为甲公司代付租金还是履行自己与丙公司约定的义务？乙公司的追偿权是否成立？追偿权问题解决了，诉讼时效期间及其起算问题也就迎刃而解。然而，裁判理由中的所谓基础关系即本案中租赁关系的诉讼时效起算，仍然需要予以回应。这里涉及本案租赁关系是一个还是两个的问题，以及分期租金的时效起算的法理争议。

　 三、证伪与证立

　 本案诉争租金是楼房产权转移给丙公司之前的租金，依法应当归属于乙公司。乙公司与丙公司约定该部分租金归属于丙公司，属于权利转让。甲公司既没有参与约定也没有得到租金转让的通知，根据《合同法》第80条第1款规定该约定对其不发生效力，因而也就没有向丙公司支付租金的义务。从乙公司与丙公司关于租赁协议转让的约定，以及《合同法》第229条规定和相关司法解释，在楼房产权转移给丙公司之前租赁关系的主体仍是甲公司与乙公司，因此诉争部分租金的主张权仍归乙公司。基此，乙公司向丙公司支付诉争部分的租金，只是履行自己与丙公司关于租金归属的约定，而不是为甲公司代付租金。而代付租金不成立，追偿权也就不成立。如此，根据《民法通则》第136条第3项规定，乙公司行使自己所享有的租金追讨权的诉讼时效期间就应该是一年。

　 至于分期租金的时效是分别起算还是自最后一期起算，则是一个不论在理论上还是司法上都是尚未成定论的。通说和最高法院的既有批复/答复采纳的是分别起算；最高法院张雪?M等法官则力主自最后一期起算，而且还有最高法院新近的判决为例证。而在最高法院专门对诉讼时效作出规定的“法释〔2008〕11号规定”中，只有第5条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”分期租金显然不属于“同一债务”之列。鉴此，本文更倾向于分别起算说。不过就本案而言，即使采用最后一期起算说，也只能是从楼房产权转移当月16日而不能是原租赁期限的最后一个月的16日起算。这是因为，甲公司与乙公司的租赁协议，于楼房产权转移给丙公司之时就终止了，而乙公司的起诉属于行使自己的租金追讨权而不是追偿权。

　 四、余论与反思

　 上述证伪与证立只是针对裁判理由而进行，其结论已经是显而易见的：本案不属于追偿权纠纷而是追讨租金诉讼，应当以时效超过判决驳回乙公司的诉讼请求。然而，仍有一些裁判理由外的疑问需要照应。比如，如果以乙公司是受丙公司的委托向甲公司追讨诉争租金为理由，那么诉讼时效就不会超过。对此本文的回应是：如上所述诉争租金的主张权仍归乙公司，丙公司对诉争部分的租金虽然享有权却无主张权，因此其并无委托的主体资格。再如，乙公司与丙公司的诉讼是否可作为诉讼时效中止的事由？根据《民法通则》第139条和“法释〔2008〕11号规定”第12条规定，诉讼时效中止的事由必须是存在不能归责于权利人而使权利人不能主张权利的客观情形。而乙公司与丙公司的诉讼是因乙公司不守信用所致，且该诉讼并未使得乙公司不能向甲公司主张权利。

　　细察本案判决理由，其最根本的缺憾在于未能根据体现合同相对性原理的《合同法》第80条第1款规定，去认真分析乙公司与丙公司关于租金归属约定的效力范围，而是轻率认定甲公司对丙公司负有支付诉争部分租金的义务。正是因此，才导致代付租金、追偿权纠纷、诉讼时效期间及其起算等一系列错误，最终导致判决结果的错误。以事实为根据、以法律为准绳，同时适当地运用法学原理，这是司法者应当牢记的基本原则。若能准确把握本案的问题症结，抓住乙公司与丙公司之间的两个涉租约定，根据相关法律规定并运用合同相对性原理，敲定甲公司是否有向丙公司支付租金的义务、诉争部分租金主张权究竟属于乙公司还是丙公司，又能遵循推理论证规则，大抵上是不会错到哪里去的。可见，在本案中运用合同相对性原理，分清租金享有权与主张权最为要紧。

（作者系福建省莆田市中级人民法院退休法官）